Investir en loi Malraux : quels bénéfices à long terme ?

Publié le : 19 janvier 20224 mins de lecture

Entrée en vigueur en 1692, la loi Malraux vise à préserver le patrimoine immobilier français notamment en encourageant les investisseurs à acquérir des biens exceptionnels (protégés ou classés) en vue de les rénover. En contrepartie, le dispositif donne droit à une réduction fiscale calculée selon le montant des travaux effectués. Bien qu’elle présente de nombreux avantages, il convient tout de même de se demander si cette solution d’investissement convient à votre situation et profil.

Qu’est-ce que la loi Malraux ? Comment fonctionne-t-elle ?

À la base, le dispositif Malraux propose une déduction d’impôt à tout investisseur qui réalise des travaux de rénovation sur les immeubles implantés en zone protégée pour ensuite les louer. Visant à encourager l’entretien et la préservation du patrimoine architectural de la France, la loi Malraux s’adresse particulièrement aux contribuables fortement imposés qui souhaitent minimiser leur enveloppe fiscale.

En 2009, la déduction fut remplacée par une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 120 000 euros sur 4 ans. Parfois, il est même possible de créer un déficit foncier pour réduire les charges. En tout cas, l’investissement en loi Malraux peut se faire en direct ou indirectement (via une SCPI Malraux). Dans ce dernier cas, seules les dépenses engagées pour les travaux profitent de la réduction.

Loi Malraux : quels réels avantages ?

Dès lors où vous achetez un immeuble éligible au dispositif Malraux et entamez les travaux de rénovation, vous avez droit à une réduction fiscale. Elle est calculée selon le montant de dépenses engagées (plafond 400 000 euros pour 4 ans, soit 100 000 euros par an) à partir de la délivrance de l’autorisation pour le chantier.

Le taux de la réduction varie en fonction de la situation géographique du bien acquis :

  • 22 % : bâtiment en Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou immeuble en programme de restauration décrété d’utilité publique
  • 30 % : bâtiment en Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur), les QAD et les quartiers NPNRU (nouveau programme national de rénovation urbaine)

Pour qui est-ce rentable ?

Notez bien que le montant de la réduction fiscale peut être de 88 000 ou 120 000 euros pour 4 ans selon la zone protégée. En outre, sachez qu’il est possible de déclarer un déficit foncier à hauteur de 10 700 euros par an. C’est notamment le cas si le montant des charges déductibles (assurance, taux d’intérêt, frais de gestion, taxe foncière, etc.) est supérieur aux revenus locatifs.

En revanche, il convient de savoir que le dispositif Malraux ne peut cumuler avec les avantages fiscaux proposés par la loi Pinel, la loi Denormandie ou encore le Girardin social. Par conséquent, cette solution s’adresse exclusivement aux contribuables dont le taux d’imposition est supérieur à 30 %. Aussi, elle permet d’obtenir une défiscalisation tout en se constituant un patrimoine de prestige.

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